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近日，市住建局连续发出两则通知，紧紧围绕强化“商品房预售资金”的监管与使用。其中明确，从8月1日起，贵阳市辖区将统一实施商品房预售资金监管的“专用POS机”。

也就是说，以后贵阳消费者买房（住宅、商业）的合同首付款要用统一“刷卡”，而这笔资金也将直接进入监管账户。

此次，规范资金管理的过程中，严格项目建设资金的专款专用，而诚信经营的房开企业，也能优化流程使用资金。

买房首付这笔钱，刷卡前都是小心谨慎，也是深怕被挪作他用，上当受骗都不说了，最后房子不能如期修建才是真的心痛。

那么，这回监管优化升级，是否真的能够“药到心病除”？

01统一实施专用POS机

2019年6月26日，市住建局发出《关于统一实施商品房预售资金监管 专用POS机工作的通知》。

《通知》中提到，为全面深入防范化解金融风险，进一步加强商品房预售资金监管的时效性，有效维护购房群众合法权益，结合我市实际，经研究决定，自2019年8月1日起在市辖各区统一实施预售资金监管专用POS机（以下简称专用POS）。

相关事项主要涉及房开的专用POS安装开通，专用账户的监管加强，及申请拨付的优化，以及监管整改等，具体内容如下：

凡申请预售的商品房项目，房开企业应在商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）开设预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），安装开通专用POS，并在销售、交款现场公示预售资金监管账号。取得商品房预售许可证后应积极指导购房人通过专用POS刷卡直接将合同首付款交入监管账户。

观点：这一条中明确，购房人要通过专用POS机刷卡后，合同的首付款将会直接进入监管账户。资金的往来渠道直接统一，避免可能出现的进入其他账户。

商品房预售项目的定金、分期付款的非首付款部分均应按商品房买卖合同约定及时进入专用账户。对定金、首付款及一次性付款在网签合同超过30天未进入监管账户的，商品房交易管理系统自动暂停该预售证的合同网签资格，待资金存入后系统自动恢复。

观点：这条的意味就比较深长了，首先还是从严从紧的监管力度，包括定金在内的付款如果没有如期纳入监管，将会暂停网签资格。此外，即便是对于非首付款的部分，也是强调银行专户的监管，在面对房开各类营销活动的招数，让消费者应当也多了一份保障。

为鼓励各房开企业诚信规范经营、提高接受预售资金监管的主动性，对积极使用专用POS的预售项目，通过专用POS刷卡进入监管账户的预售资金自动分流为重点监管部分和非重点监管两部分。其中非重点监管资金房开企业可在进账后T+3个工作日自行到监管银行申请拨付，并应确保预售监管资金用于该项目有关建设。

观点：这一项实际上就是“便企措施”。在加强监管的同时，也通过监管账户的分设，提高房开资金的拨付的时效性。而对于这个重点与非重点的监管配比，应当是由监管银行根据房开项目建设进度等具体约束和明确。

各监管银行应做好对所承办商品房预售项目专用POS安装布放和使用的服务、培训工作，确保专人负责实施专用POS过程中出现问题的协调处置。并应加强对预销售情况和预售资金的跟踪和监管，发现商品房预售项目未使用专用POS、专用POS使用率与销售数据严重不匹配或预售资金未进入监管账户的应及时通知房开企业进行整改、暂停非重点资金审核拨付并书面告知住建管理部门。

观点：顺着看到这里，资金往来规范的重头还是监管银行履职尽责，并且和住建部门的预售数据相互对接匹配，才能够在良好的流程规划中，确保资金的安全性，也保障房开企业的建设进度。

清镇市、修文县、息烽县、开阳县住建局应参照本通知要求，逐步推进专用POS的实施。

观点：目前来看市里面云岩、南明、乌当、花溪、白云、观山湖等区域将会率先“试点实行”。先看看具体的效果如何，以及对出现的问题面临的难度等总结经验，才会逐步的全面推动。

02 优化预售监管资金使用管理

2019年7月1日，市住建局又发出《关于进一步优化商品房预售监管资金使用管理工作的通知》，旨在为改善优化营商环境，促进贵阳市房地产市场健康发展，充分体现监管与服务并重的原则。对优化商品房预售监管资金使用有关事项进行通知。

这个基本上就是相关的配套优化方案，根据通知也明确了下列的优化的主要事项：

延续执行资金溢出核拨方式，在经第三方工程核查单位测算后，房企可在确保留存足额后续工程建设资金的前提下，直接申请支取预售资金监管账户中对应的溢出资金。

进一步试行预售资金保函业务，即：允许进入保函业务试点名单的房开企业凭非监管商业银行出具的现金保函，释放同等额度的监管资金。

此外，还将优化监管系统闲置资金调配。为满足企业需求，对预售资金监管账户中沉淀时间达一年以上闲置的待拨付资金可退回对应的预售证下用于支付其他费用。

当然，为鼓励房企诚信经营，以上优化措施也都有一个大前提，就是要满足如下的适用范围：

网签合同预付款与预售资金监管总额的相差比例＜15%；

专用POS机使用正常、工程进度正常；

无重大信访维稳事件；

已售房屋维修资金已交清；

房开企业及其控股企业连续近两个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法划扣、税收保全措施或强制执行措施。

而且，市辖各区范围内取得商品房预售许可证的新建商品房预售项目，满足上述条件的，才能享受预售监管资金优化使用措施。

总的来说，这个门槛不高也不低。

03 可以防范烂尾楼？

洋洋洒洒说了这么多，给老百姓带来了什么信号？

预售资金就是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定，支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。

具备实力的开发商都是边卖边修，毕竟开发一个大型楼盘，所需要的资金相当多，开发商获得预售许可后，就可以开始卖房子，资金就能回笼进行下一步的开发。

“钱滚钱”的策略看似简单，但不是每个楼盘都适用。许多不良开发商由于欠账太多，很多欠账是其他项目留下来窟窿，有的是欠银行的钱，有的甚至是老板赌博、投资失误留下亏空。

所以，预售款一下来后，这是很大一块肥肉，因此许多开发商就将这笔钱挪作他用，拆东墙补西墙。

导致的结果，就是这个项目没钱继续做下去，无外乎有这几种结果：

直接烂尾，巧妇难为无米之炊，工地停工，交房遥遥无期，甚至老板直接跑跑路。

低价贱卖，有很多开发商将自己项目低价转让给别家开发商，对于购房者来说，有接盘侠总比老板直接跑路强，但来来回回反复折腾也够得受。

偷工减料：由于开发商将预收款已经用掉了，寅吃卯粮，又找不到接盘侠，因此就在接下来的开发上大大缩水，最终被坑的还是购房者。

为了推进预售资金监管落实到位，此次的两则通知中也明确，住房城乡建设管理部门与各监管银行配合，应加强日常指导、监督工作。

发现预售项目有违规收取购房业主款项、拒不使用专用POS、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设、房地产市场稳定等情形的，应立即要求房开企业进行整改并提交书面整改报告，限期未完成整改的按相关法规规定予以处理。

回过头来看，房企直接面对的市场竞争，要解决的还是怎么卖，卖得好的问题。而保证资金的安全性也在让赚快钱，走向赚稳钱。特别是在当下这一轮的调整中，也是再度检验房开的市场诚信度。

未来的推进过程中，各房开企业还将会面对群众查询、社会监督。作为消费者除了用脚投票，还可以增强“专用POS机刷卡”使用意识，发现资金方面的疑问可以及时反映，让买房的真金白银切实地“用之于房”。